Immobilienrente: Wohneigentum zu Geld machen

12.02.2025. Eine Immobilie ist die größte Investition, die Verbraucher in ihrem Leben tätigen. Oft fehlen deshalb die Möglichkeiten, zusätzlich Rücklagen für den Ruhestand und dann anfallende größere Ausgaben anzulegen. Die Immobilie im Alter zu Geld zu machen und weiter dort zu wohnen – erscheint deshalb attraktiv. Die VERBRAUCHER INITIATIVE erklärt, was es mit der Immobilienrente auf sich hat.

Geburtenstarke Jahrgänge verabschieden sich verstärkt in den Ruhestand. Die Rente fällt deutlich niedriger aus als der vorherige Arbeitslohn. Wer im Alter an finanzielle Grenzen stößt, kann eine vorhandene Immobilie zu Geld machen.

Immobilienverrentung heißt das Zauberwort, das verstärkt in der Werbung auftaucht. Ob Banken, Versicherungen oder Stiftungen - die angebotenen Optionen reichen von Komplett- und Teilverkauf bis zum Kredit. Bei der Immobilienrente spielen nicht nur Lage, Ausstattung oder Zustand eine Rolle, auch ein Wohn- und Nutzungsrecht oder die Lebenserwartung haben Auswirkungen.

Verschiedene Modelle

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, um Geld aus der eigenen Immobilie zu erhalten. Die Verbraucherzentrale Hamburg (www.vzhh.de) erläutert die Vor- und Nachteile verschiedener Angebote:

Darlehen oder Hypothek: Hier handelt es sich um einen Immobilienkredit mit dem Ziel, das Darlehen zurückzuzahlen. Dazu wird in der Regel eine feste Rate aus Zins und Tilgung vereinbart. Anbieter sind Banken, Sparkassen und andere Kreditgeber.

Vorteile

• Sie bleiben Eigentümer Ihrer Immobilie.
• Immobilienfinanzierungen sind einfach, erprobt und gut kalkulierbar.
• Eine feste Vertragslaufzeit und ein fester Zins geben Sicherheit.
• Der Markt für Immobilienkredite ist reguliert und wird staatlich überwacht.

Nachteile

• Sie müssen Ihr Darlehen tilgen und zahlen dadurch monatlich eine höhere Rate.
• Um das Darlehen zu erhalten, benötigen Sie höhere Einnahmen.
• Restschulden der Immobilie müssen Sie bei Abschluss umschulden oder ablösen.

Darlehen mit Tilgungsaussetzung (Seniorenkredit): Hier müssen Sie nur Zinsen auf Ihr Darlehen zahlen, die geliehene Summe selbst nicht tilgen. Dadurch ist die monatliche Rate niedriger als bei einem normalen Immobilienkredit. Anbieter sind Banken, Sparkassen und andere Kreditgeber.

Vorteile

• Sie bleiben Eigentümer Ihrer Immobilie.

• Ihre finanzielle Belastung ist überschaubar.
• Sie können zwischen einem festen oder variablen Zins (risikoreicher) wählen.
• Das Angebot richtet sich ausdrücklich an Senioren (60+).

Nachteile

• Ihre Kreditschuld bleibt bestehen, da Sie das Darlehen nicht tilgen.
• Wer länger lebt, benötigt ggfs. eine Anschlussfinanzierung oder muss das Darlehen zurückzahlen.
• Restschulden Ihrer Immobilie müssen Sie bei Abschluss umschulden oder ablösen.
• Nur wenige Unternehmen bieten Darlehen mit Tilgungsaussetzung an.

Umkehrhypothek (Immobilienverzehrkredit): Hier wird der Kreditbetrag einmalig oder in Raten ausgezahlt, Zinsen und Tilgung werden gestundet. Dadurch vergrößern sich Ihre Schulden. Anbieter sind Banken, Sparkassen und andere Kreditgeber.

Vorteile

• Sie bleiben Eigentümer Ihrer Immobilie.
• Es fallen keine laufenden Zahlungen an.
• Am Ende haftet für die Hypothek nur Ihre Immobilie, nicht Ihre Erben. Wenn Ihre Schulden höher sein sollten, sind nach Verwertung der Immobilie also keine Schulden mehr übrig.
• Kann jederzeit abgelöst werden.

Nachteile

• Ihre Schulden erhöhen sich mit jeder Auszahlung bzw. mit den gestundeten Zinsen.
• Die Zinsen für eine Umkehrhypothek sind höher als für herkömmliche Immobilienkredite.
• Auszahlungen durch eine Umkehrhypothek sind nur bis zum 95. Lebensjahr möglich.
• Restschulden Ihrer Immobilie müssen Sie umschulden oder ablösen.

Verkauf mit Wohnrecht / Nießbrauch gegen Rente oder Einmalzahlung: Hier verkaufen Sie Ihre Immobilie vollständig. Um Ihr „Wohnen bleiben“ abzusichern, wird ein Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch (1. Rang) eingetragen. Anbieter für den Verkauf mit Wohnrecht sind Vermittler wie z.B. HausPlusRente und Hausmann Immobilien. Anbieter für Leibrente etc. sind z.B. die Deutsche Leibrenten AG, die Stiftung Liebenau und die Deutsche Immobilien-Renten AG.

Vorteile

• Sie können zwischen Einmalzahlung, regelmäßiger Rentenzahlung (z.B. Zeitrente oder Leibrente) oder einer Kombination wählen.
• Bei einer Einmalzahlung erhalten Sie zu Beginn eine größere Geldsumme.
• Sie können für einen längeren Zeitraum, häufig bis zum Tod, in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben.
• Bestehende Restschulden Ihrer Immobilie werden abgelöst.

Nachteile

• Sie sind nicht länger Eigentümer Ihrer Immobilie.
• Rentenzahlungen sind meist auf 10 - 15 Jahre begrenzt; lebenslange Zahlungen werden selten angeboten.
• Es fallen teilweise hohe Vertrags- und Vermittlungskosten (Makler) an.
• Der kalkulierte Wohnwert wird vom Kaufpreis abgezogen. Es kann nachteilig sein, wenn ein längeres „Wohnen bleiben“ zugrunde gelegt wird.

Verkauf und Rückmietung (Sale & Lease Back): Hier verkaufen Sie Ihre Immobilie und schließen gleichzeitig einen regulären Mietvertrag ab. Dieser schließt eine Eigenbedarfskündigung aus. Wichtig ist, die Regelung zur Anpassung der Miethöhe zu prüfen. Zusätzlich zum Mietvertrag können Sie ein Wohnrecht im Grundbuch eintragen lassen. Anbieter sind Makler wie Lebensabend-Immobilie (Martin Ulrich Immobilien).

Vorteile

• Sie erhalten den vollen Kaufpreis Ihrer Immobilie.
• Sie bestimmen, wie lange Sie in Ihrer Immobilie bleiben möchten.
• Sie können weiterhin ohne Angst vor einer Kündigung in der Immobilie wohnen.
• Sie können Ihren Mietvertrag jederzeit kündigen, der Vermieter nicht.
• Miete müssen Sie nur solange zahlen, wie das Mietverhältnis besteht.
• Mieterhöhungen können Sie für mehrere Jahre oder sogar dauerhaft ausschließen.
• Instandhaltungskosten der Immobilie sind vom neuen Eigentümer zu tragen.
• Bestehende Restschulden Ihrer Immobilie werden abgelöst.

Nachteile

• Sie sind nicht länger Eigentümer Ihrer Immobilie.
• Sie müssten Mieterpflichten übernehmen und können nicht allein über die Immobilie bestimmen.
• Es fallen teilweise hohe Vertrags- und Vermittlungskosten (Makler) an.
• Bei der Eintragung eines Wohnrechts entstehen zusätzliche Kosten.

Teilverkauf: Hier verkaufen Sie einen ideellen Anteil Ihrer Immobilie (10 bis 50 Prozent). Sie behalten ein lebenslanges Wohn- beziehungsweise Nutzungsrecht; dieses wird im Grundbuch eingetragen. Für den verkauften Immobilienteil zahlen Sie ein Nutzungsentgelt. Der Teilkäufer wird stiller Teilhaber und übernimmt die Gesamtabwicklung. Dafür ist in der Regel ein Extraentgelt zu zahlen. Anbieter sind z.B. Wertfaktor, Heimkapital, LiquidHome und Deutsche Teilkauf.

Vorteile

• Sie erhalten zügig Geld.
• Sie können von einer möglichen Wertsteigerung anteilig profitieren.
• Ihr verkaufter Anteil kann ggfs. zurückgekauft werden.
• Sie müssen kein Mindestalter erreicht haben.

Nachteile

• Die Angebote sind mit hohen Kosten verbunden – vor, während und am Ende der Laufzeit.
• Die Verträge sind intransparent und sehr komplex.
• Das Wohn-/Nutzungsrecht (Nießbrauch) wird oft nur im 2. Rang ins Grundbuch (risikoreicher) eingetragen.
• Das Risiko eines zu geringen Erlöses beim späteren Verkauf liegt ausschließlich bei Ihnen. Der Teilkäufer erhält in der Regel einen Mindestgewinn (14 - 17 Prozent). Wird keine Wertsteigerung erreicht oder sinkt der Immobilienwert, zahlen Sie die Differenz an den Käufer.
• Instandhaltungskosten müssen Sie meist überwiegend oder sogar vollständig tragen.
• Restschulden müssen Sie ablösen. Das schmälert den verfügbaren Geldbetrag.
• Es gibt bislang weder eine Aufsicht, noch ist der Markt für Teilverkäufe reguliert.

Die Vielzahl unterschiedlicher Möglichkeit ist eher verwirrend. Es kommt darauf an, eine individuelle Lösung für Ihre Situation unter Berücksichtigung rechtlicher und finanzieller Auswirkungen zu finden. Eine umfassende anbieterunabhängige Beratung, beispielsweise durch die Verbraucherzentrale Hamburg (110 Euro/60 Minuten), ist deshalb sinnvoll.

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